租赁住房REITs潜在市值或超万亿 公租房成最好标的

北大光华REITs课题组发布报告指出，中国租赁住房REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景巨大。公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型，并为下一阶段镇建设用地租赁住房、集体土地租赁住房的大面积入市做好准备。

　　报告认为，中国住房市场，尤其是一线城市已进入存量时代。目前全国存量市场已达到180万亿元规模，一线城市更是以存量为主，北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3、1.6和2.3倍。但租赁市场份额偏低，全国范围看，租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

　　据课题组测算，参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中，租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

　　以美国为例，截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元，其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元，占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算，则中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。

　　但中国租赁住房市场当前也面临一些主要问题。一是土地供应机制有待调整。当前，国内租赁住房资产发行REITs产品，面临的一个首要问题便是“资产收益率偏低、难以达到投资人收益预期”。该问题的成因，与现有租赁住房用地的来源和性质具有密不可分的关系。

　　近期，国内部分地区已陆续出现“长期自持”的土地供应出现，其取得成本与可散售住宅的土地成本相比具有较大优势。课题组认为，类似的土地供应模式调整对于国内租赁住房市场及其REITs产品的发展将起到重要推动作用。

　　二是专业品牌运营机构不足。专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本。而国内租赁住房领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间。

　　三是配套金融工具欠缺。在当前中国已有租赁住房资产证券化工具中，REITs产品将发挥至关重要的作用。根据国家出台的一系列租赁住房政策指引，未来中国租赁住房行业的发展模式将由当前的“C2C”向“B2C”转变，大量租赁住房资产将由各类租赁住房运营企业长期持有。因此，国内房地产行业将面临原有“开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变，若缺少REITs工具的配套支持，持有运营模式将对运营企业形成巨大的资本压力。

　　在中国暂未推出公募REITs的情形下，鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制，投资人仍以机构为主，并且大多情况下以“持有至到期”的投资策略认购优先级产品份额，而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此，当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强，尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。

　　报告认为，当前市场条件下可REITs化的资产是租赁用地住房和公租房两类，其中租赁用地住房又分为城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁住房两种。课题组认为，从目前的市场情况来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行REITs产品的基础资产。但是，考虑到城镇租赁住房用地与用于租赁住房的集体土地在国内推出不久，相应资产入市预计还需要2-3年，公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁住房REITs产品的资产类型，并为下一阶段镇建设用地租赁住房、集体土地租赁住房的大面积入市做好准备。